这里是姗姗，房屋抵押贷款的期限受以下因素影响：

一、购房贷款

（商业贷款）的基本规定根据《中华人民共和国合同法》规定普通的购房贷款（商业贷款）在我国的最长贷款期限为30年。

二、还款方式与贷款年限

1.先息后本：这种方式的贷款期限一般是1-3年。适用于短期资金周转需求较高的借款人。每月还款额 = 贷款本金× 月利率前期还款压力较小，但需在贷款到期时一次性偿还全部本金，对资金流的要求较高。

2.等额本息：等额本息还款方式下，贷款期限可以是1-10年。这种方式下，借款人每月偿还相同金额的本金和利息。每月还款额 = 贷款本金 × 月利率× (1 + 月利率)^还款月数/ [(1 + 月利率)^还款月数 - 1]

假设某人贷款500万元，贷款期限为10年，年利率为5%，则月利率为5% / 12 = 0.4167%。利用上述公式，可以计算出每月还款额约为53032元。

还款压力相对均衡，但总利息支出相对较高。
 

3.随借随还：这种贷款方式大多提供1-5年的贷款期限，适合对资金需求弹性较大的借款人。
 

4.等额本金：等额本金还款是指在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。提供1-10年的贷款期限。

每月还款额 = 贷款本金 / 贷款期月数 + (贷款本金 - 已归还本金累计额) × 月利率

假设某人贷款500万元，贷款期限为10年，年利率为5%，则月利率为5% / 12 = 0.4167%。利用上述公式，可以计算出第一个月的还款额约为62500元，随后每月递减约173.61元。总利息支出相对较低，但前期还款压力较大。
 

三、房屋属性与贷款年限

1.商业用房：使用商业用房作为抵押物时，由于其风险较高，多数银行不愿提供贷款，且贷款期限相对较短。通常，商业用房的可贷年限是已使用年限加上授信期限不超过30年，但实际最多可贷5年，因此一般能贷3-5年
 

2.普通住宅：使用普通商品房住宅作为抵押物时，贷款年限需符合两个标准中的较少者：(1)借款人年龄加上授信期限不超过60岁，(2)房屋已使用年限加上授信期限不超过40年。因此，理论上最长可贷30年。

3.自建房、平房：在正规银行通常无法办理房屋抵押贷款,但可以在金融机构或个人处办理，贷款期限一般为1-3年。
 

四、借款人资质与贷款年限

借款人的年龄、个人信用记录、资产状况和还款能力也是决定贷款年限的重要因素。这里姗姗就不详细说了。

房产抵押贷款办理流程如下：