一、房屋抵押贷款基本情况概览——十大特点！
二、银行对房屋的要求有哪些？
01丨房产可上市交易+产证在手
关于房产最基本的要求：房屋必须是能上市交易的房产，借款人必须拥有该房屋的房产证，大红本必须在手！现在银行的房抵业务基本上不会押房本，申请办理完就可以拿回去。
02丨立项
√ 住宅：普通住宅丨半地下丨四合院
√ 70年产权公寓
√ 别墅：独栋别墅丨联排别墅
√ 商业
√ 办公
√ 写字楼
√ 厂房
√ 科研办公
√ 两限房
√ 经济适用住房
√ 房改房
√ 限竞房
√ 央产房
√ 共有产权房
√ 酒店
......
以上对于个人名下的房产和公司名下的房产均可抵押；其中住宅类立项的房产最受银行青睐。
03丨准入银行和可贷额度
04丨区域
做房屋抵押贷款，银行对区域也是很看重的，尤其在北京，不同区域的房产，市值和变现能力也不同。
1、对于位于城六区的房产：东城区，西城区，海淀区，朝阳区，丰台区，石景山区；所有银行都可以做；
2、对于位于近郊区的房产：顺义区，大兴区，昌平区，门头沟，通州区；大部分银行都可以做；
3、对于偏远区的房产：例如密云区，平谷区，房山，怀柔等少部分银行可以做；
05丨面积
1、所有银行对于40---300㎡的房产都能做；
2、对于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分银行可以做；
06丨房龄
*关于老房本抵押
1、大部分银行都青睐房龄在30年以内的房产；
2、部分银行能接受房龄在30--40年的房产；
3、少部分银行可以接受房龄在40--50年的房产；
4、个别银行能接受房龄50--70年的房产；
*关于新房本抵押
银行对房本持有时间有要求，通常：
√大部分银行都会要求持有房产证满6个月
√部分银行可以接受满3-6个月的
√少数银行可以接受新过户的房产
√对于亲属之间的继承、赠与和买卖的房屋，或者转商之后的房本，可被认定为老房本做抵押。
07丨产权
基本要求是房屋产权要清晰；尤其是涉及离异、继承等情况，房屋产权一定要分割清晰。
1、对于单个人名下的房产，产权自然清晰，做抵押是没有什么问题的。
2、对于多人共同所有的房产：
√ 夫妻共同所有：这种情况是比较常见的，婚后在法律上认为房屋属于夫妻共同的财产，做房屋抵押贷款的时候，需要配偶共借；
√ 房产证上有未成年：这种情况是不允许做抵押贷款的。办理房产抵押，需要当事人有完全的民事行为能力，未成年人不具备相应的民事行为能力，不能办理房产抵押。
√ 3人以上共有房屋产权的：能做的银行少；因为办理抵押需要产权人同意并共借，而牵涉的人多，产生的纠纷和情况也会复杂。
对于公司名下的房产，因为它需要满三年才能上市交易，所以部分行会要求满3年才能做抵押贷款，但一部分银行对房本时间并无要求，新房本立即就能做。
08丨其他资产
对于有二套房产，或者有更多资产的，全国房产都可以，它可以作为财力资产的证明。可以用于降低资产负债率，也可以降低银行处置不良资产时的风险。像有二套的话，有些银行也能提高本套房产贷款的成数。
三、银行对个人资质有哪些要求？
01丨年龄
每家银行对抵押人和借款人的年龄要求不同，基本上要求是抵押人年龄：18---75岁；借款人年龄：22--70岁；
其中对于60岁以上超龄的借款人，有些银行要求子女共借，有些银行要求子女知晓，还有些银行可以直接做。
02丨征信
征信与我们的逾期、负债、查询次数有关；
查询：一般来说在1个月内不超2次，2个月不超4次。也有个别银行不看查询次数或者要求较为宽松可以沟通的。
逾期：银行办抵押贷款，一般看近两年的征信记录，通常对于逾期情况的要求是：2年内不能有“3”，不能累计“6”，但也不是绝对的，部分银行会相对宽松些。
负债：征信上面体现的负债情况，在我们申请房抵贷款的时候也会有影响。
负债主要看其比例和构成情况。即，申请者名下的贷款比例及构成有一定的要求，但不同的银行要求不同（大多数要求70%以内）。
03丨婚姻
√ 单身人士正常做；
√ 已婚人士需要夫妻共借；
√ 离婚人士需要产权分割清晰；
√ 配偶外籍或港澳台部分行可做。
04丨借款人当前无法律诉讼纠纷等
05丨个人流水
不同的行要求不同，有的行需要1倍2倍覆盖负债；有的行不要求流水。
五、房屋抵押贷款申请有哪些流程？需要提前准备哪些材料？
1、全款房做一抵流程
第一步：贷前规划、匹配银行
了解银行的产品、要求、利率等情况，再结合自身的具体情况和需求（个人资质、房产情况、资金使用额度、使用时间、资金用途、回款周期...）选择适合自己的银行产品，申请房产抵押贷款。
第二步：准备材料
准备有关个人、房产、公司等相关材料。
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【个人方面】：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、（有其他资产的，可以提供其他资产证明）......
【公司方面】：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、（三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、定金的收据）公司财报、对公流水......
注：
√其中公司方面的财报和对公流水如果没有，有些银行是可以不用提供的。
√ 全国征信报告线下查询地址：
http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
√ 征信报告简版在线查询地址：
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
√ 银行流水调取：可在手机APP下载带有电子章并且可以看到交易对手和备注。
第三步：银行下户签约
银行下户，签署相关材料，此时可提交银行申请所需要材料；同时评估公司下户对房产进行拍照并评估；
第四步：银行组卷报卷、出批贷函
第五步：签合同
与银行签订借款合同，开户，公证处公证
第六步：上抵，放款
线上提交抵押申请，不动产中心审核确认，抵押完成。银行见他项权利凭证放款。
六、关于流水和资金截流问题
1、关于流水问题
经常有朋友担心，自己有公司但是没有流水或流水少能不能申请，或者自己是壳公司 没有经营没有流水还能不能申请，银行认可的流水是怎样的？
个人收入流水用来证明你的还款能力；企业对公流水（或个人）是看你企业经营和收入能力，个人流水专指空壳公司没有企业流水，用个人流水来替代企业对公流水，意义等同于企业对公流水；自有资金购房流水是指购房资金都是个人所有。
简而言之，银行可以允许公司是空壳，但是你绝对要有证据来证明你的还款能力。
流水不足怎么办？
流水不足肯定要“养流水”，也就是申请前提前走几笔。
2、关于资金截流
详情私信房房。
这里注意！！！如果没有公司，办理壳公司，操作三方账户的时候，一定找靠谱的三方公司，自己如果不懂不要盲目操作，避免细节出现问题，被银行监控到而抽贷。
过往遇到过自己去银行办理房屋抵押贷款的客户，前期进展还算顺利，好不容易放款了，没操作好，直接被银行查到收回本笔贷款了，无奈又来找房房帮忙办理。
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