北京顺义区房产抵押贷款必看！申请成功的五大要诀

北京6.26新政后，这周LPR又下降了10个BP,100万房贷利息减少40多万。

6月份北京二手房网签14987套，环比5月涨了12%，楼市略有好转。

顺义城区房价均价已由前两年的五万+跌至3万＋；

最扛住价格的后沙峪，也已经网签交易价降到5万以下；

3万＋的马坡、仁和、老城边房产较多，拉近了买房人与顺义区的距离。

3年内15线的加车也使得顺义区房产配套价值升高，买房人的交通更加方便。

许多粉丝后台私信黄老师：把自己在顺义的房子抵押给银行现在价值高吗？怎么才能成功申请呢？

黄老师想说——相比前几年，房价是跌幅了的，但15线的加车，也相对提高了房产的价值。

手头有需要资金的房东们可以考虑试试抵押贷款。下面黄老师把在北京顺义区办理房产抵押贷款七大要诀整理好了，希望可以帮到有需要的朋友：

一、房产条件：申请的关键锚点！

（1）房龄和房产面积

a.房屋竣工年限加上贷款年限的总和不超过40年,即房龄最好不超过30年。

b.房屋面积大于50平方米（低于50平方米，较少银行受理）

（2）房产类型

a.银行允许进行房产抵押贷款的房产类型有住宅、公寓、商铺、办公楼、联列和厂房等

b.小产权房、农村自建房、被查封的商品房和未取得房产证的商品房等等，容易被银行拒绝申请贷款。

即房产必须产权明晰，未设其他抵押，且符合国家上市交易条件，能在房地产市场自由流通。

二、营业执照与经营情况：资质证明！（房产抵押消费贷无需）

（1）公司类型及成立时间

a.不应涉及投资、娱乐、金融等高风险行业。银行会根据其行业风险评估来决定是否接受贷款申请。

b.新公司或新注册的企业也可以申请抵押贷款，但银行更倾向于有真实经营历史的企业。例如，新过户的公司在银行眼中可能存在一定的风险。

（2）公司经营

a.公司的经营状态应无异常，如工商行政异常、地址异常或涉及诉讼等情况都会影响贷款的审批。

b.有些银行可能要求提供对公流水证明。

三、借款人资质：申请的基础条件

（1) 年龄

a.申请人年龄限制：申请人必须是具备完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期时的年龄不超过65岁。

b.共借人（担保人）：18-70周岁，也可以是公司。

部分银行接受70周岁以上的高龄老人，具体根据银行政策而定。

（2）婚姻及户籍信息

a.婚姻状况：考虑申请人的婚姻状况，包括未婚、已婚（是否有配偶共同参与贷款）以及离异。离异个体在申请时需要提供清晰的婚姻和财产分割记录。

b.户籍与住所：申请人需要提供所在地的常住户口和固定住所证明。

（3）个人收入和征信

a.收入与职业：银行需考虑借款人的工作单位性质和近一年的工资流水。不同银行对于工资流水的要求各不相同，但大多需要覆盖一定倍数的贷款金额，足以保障按期偿还贷款本金及利息。

b.征信记录是贷款审批的关键因素之一。银行会检查申请人的逾期记录、负债情况以及查询次数。房产抵押贷款对征信的要求相对宽松，但极差的征信记录仍可能导致贷款申请被拒。

c.借款人当前不能涉及法律诉讼纠纷，且没有被执行的记录。这是为了确保借款人在贷款期间不会因法律问题影响偿还能力。

四、贷款用途的明确性：防止贷后抽贷！

1. 企业经营

用于扩大业务规模，如购置新的设备、增加库存、租赁新的办公场地等。
支付员工工资、采购原材料、偿还企业的短期债务等。

2. 个人创业

开办新的企业，包括租赁店面、装修、采购初始的货物等。
为创业项目的研发、市场推广提供资金支持。

3. 房屋装修

对自住房屋进行大规模的翻新、改造。
提升房屋的功能和美观度，如重新布线、更换管道、安装新的门窗等。

例如：某业主为了改善居住环境，将房产抵押获取贷款用于全屋的精装修，包括厨房和卫生间的改造升级。

4. 教育支出：支付自己或子女的学费、留学费用等。

5. 医疗支出：支付重大疾病的治疗费用、手术费用等。

需要注意的是，房产抵押贷款不得用于以下用途：

投资股票、期货、基金等金融市场。
用于赌博等违法活动。
购买房产（除了用于改善自身居住条件的装修等）。

五、还款计划的稳定性：科学选择还款方式！

1、等额本息还款法：在贷款期内，每月还款金额相同，其中包括一部分本金和一部分利息。

这种方式的优点是每月还款金额固定，便于借款人进行财务规划。但缺点是前期利息较多，总利息成本较高。

每月等额还本付息额的计算公式为：每月等额还本付息额=贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数÷[（1+月利率）^还款月数 - 1]（其中：还款月数=贷款年限×12）；

2、等额本金还款法：在贷款期内，每月还款本金相同，利息随着本金余额递减而减少。

其优势是总利息成本较低，但前期月供较高，后期逐渐减少。

每月还款金额的计算公式为：每月还款金额=（贷款本金÷还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率；

3、一次还本付息法：贷款期限在一年以内（含一年）的，通常采取到期一次还本付息，即初期的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金×（1+年利率（%））（贷款期为一年），或到期一次还本付息额=贷款本金×（1+月利率（‰）×贷款期（月））（贷款期不到一年，月利率=年利率÷12）；

4、按期付息到期还本法：在贷款期内，按月或按季度支付利息，到期一次性还清本金。

这种方式前期还款压力较小，但最后一期货款较大；

5、气球贷：贷款期限较长，但以一种类似分期还款的方式，前期按照较长年限计算月供，降低月供压力，在贷款期末一次性偿还剩余本金。

例如，贷款期限10年，却按照20年的月供来还，到第10年最后一期需要把剩余本金还进来；

6、随借随还：银行批复后会给予一个额度，在该额度范围内可随时支取资金，按天计息，随时还款。这种方式适合短期不定时资金周转，能提高资金的周转灵活性。如果长期使用，其效果和先息后本差不多；

7、组合还款法：将上述几种还款方式进行组合，以适应不同借款人的需求。例如，可以将等额本息与等额本金进行组合，或者将按期付息到期还本与其他还款方式组合。这种还款方式比较灵活多样，可以根据借款人的实际情况进行调整，但还款计划相对复杂，需要详细了解各种方式的特点。

办理房屋抵押贷款所需材料：

办理房屋抵押贷款在北京顺义区涉及准备一系列详细的材料，这些材料根据贷款类型的不同而有所区别。具体需要的材料可以分为三类：

所有材料都必须是最新的且真实有效

补充：房屋抵押贷款额度

（1）一般情况：可以申请到房产评估70%，真实经营可贷房产评估85%-90%，别墅和商业为评估50%到60%（额度1000万以内比较好申请）

（2）特殊情况：1000万-3000万需要根据具体银行和申请人情况来定额度和利率。

（3）其他情况：3000万以上申请主体以企业为主，部分银行需要追加国企担保

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