在上海静安区申请房产抵押贷款遇到“拦路虎”？

静安作为作为上海最成熟的中心城区之一，其发展水平接近世界一线城市。以其国际化和高端化的特征深受高净值和外籍人士的青睐，尤其是在老静安区。同时，大宁、不夜城及西藏北路等新兴区域正通过持续改善和未来规划，吸引更多顶层和中产阶级人士的关注。

数据来源：安居客（静安大宁）

在轨交密度和陆路交通优势方面，静安相较于上海浦西其他高能级规划区域如北外滩、黄浦滨江、徐汇滨江等，具有明显的先发优势。

可以明确的一点是静安区房产价值稳定，同样如果有静安区房产的粉丝们想要申请抵押贷款求取更好的经营，可以赶快行动！（房价下行又不想“贱卖房产”、银行当前房产评估价可做7-8成）

对于申请房产抵押贷款中遇到的“拦路虎”，粉丝们也可通过小蕙整理的相关知识进行攻克！

一、房产抵押贷款两大柱：“消费”和“经营”两大巨人

二、房屋抵押贷款抛”瓦“

1、不是自己的房产能抵押吗？

银行支持多种抵押贷款方式，包括直系亲属抵押和非直系亲属抵押，申请方式非常灵活。因此，即使名下没有房产或公司，也可以通过这些灵活的抵押贷款方式申请贷款。

2、没有公司能办理吗？

没有公司也可以办理抵押贷款。

√ 方法一：过户一家公司/新加股东；
√方法二：一纸实控；
（找个公司开具你是公司实际控制人的证明即可。）
√方法三：抵贷不一；
（用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母、子女、兄弟姐妹或者朋友的公司作为借款主体向银行申请。）
√方法四：申请抵押消费贷，不需要公司；

也可考虑信用贷款，详情可阅读小蕙写的这篇《2024年最新企业信用贷款要求及产品推荐》

3、按揭的房产能办理抵押吗？

两种方式：

√ 方式一：直接拿按揭房做二次抵押贷款，只要按揭还款满一年，可贷金额减去按揭余额有余值即可；

√ 方式二：先申请抵押贷款，批贷函下来之后，自有资金/过桥垫资结清尾款解押，新的银行上抵放款即可。

三、房屋抵押的“地基”

01丨房产可上市交易+产证在手

房子必须可以是上市交易的，借款人需要持有房产证，最好是大红本。目前，大部分银行办理房产抵押时，不会保留房产证，申请后可以马上取回。

02丨立项

√ 住宅：普通住宅丨半地下丨四合院
√ 70年产权公寓
√ 别墅：独栋别墅丨联排别墅
√ 商业
√ 办公
√ 写字楼
√ 厂房
√ 科研办公
√ 两限房
√ 经济适用住房
√ 房改房
√ 限竞房
√ 央产房
√ 共有产权房
√ 酒店
......

以上对于个人名下的房产和公司名下的房产均可抵押；其中住宅类立项的房产最受银行喜爱。

03丨准入银行和可贷额度

05丨面积

1、所有银行对于40---300㎡的房产都能做；
2、对于低于40㎡的房屋或高于300㎡的房屋，部分银行可以做；

06丨房龄

【关于老房本抵押】

大多数银行偏好房龄在30年以内的房产。对于房龄在30至40年的房产，部分银行也会接受。少数银行允许房龄在40至50年的房产，而个别银行甚至可以接受房龄在50至70年的房产。

【关于新房本抵押】

银行对房产证的持有时间通常有一定要求。大部分银行要求房产证持有满6个月，而部分银行可以接受持有3至6个月的房产证。少数银行则接受新过户的房产证。此外，亲属之间的继承、赠与、买卖的房产，或转商后的房本，也可被视为老房本进行抵押。

07丨产权

基本要求是房屋产权要清晰；尤其是涉及离异、继承等情况，房屋产权一定要分割清晰。

1、对于单个人名下的房产，由于产权明确，抵押贷款通常没有问题。

2、对于多人共同拥有的房产：

√ 夫妻共同所有的房产较为常见。在法律上，婚后的房屋被视为夫妻共同财产，因此在办理房屋抵押贷款时，配偶需共同申请借款。

√ 如果房产证上有未成年人，这类房产无法进行抵押贷款。房产抵押贷款要求当事人具备完全的民事行为能力，而未成年人不具备该能力，因此不能办理房产抵押。

√ 对于3人及以上共有的房产，能够办理抵押贷款的银行较少。这是因为涉及的产权人较多，需所有产权人同意并共同申请贷款，容易引发纠纷和复杂情况。

08丨其他资产
对于有二套房产，或者有更多资产的（全国房产都可以，它可以作为财力资产的证明。可以用于降低资产负债率，也可以降低银行处置不良资产时的风险。像有二套的话，有些银行也能提高本套房产贷款的成数。

注：哪些房产做不了房产抵押贷款？

1、房屋抵押贷款的基本要求是借款人或抵押人必须拥有该房屋的房产证。如果房产没有房产证，如仅有居住权的房子、一些农村自建房、军产房、校产房或小产权房，均无法进行抵押贷款。

2、产权不清晰的房子也不符合抵押条件。

3、如果房产证上有未成年人，这类房产不能进行抵押贷款。

4、其他无法抵押的房产还包括拆迁范围内的房子、违章建筑、文物保护建筑以及那些被依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房屋。

四、借款人的“脸面”？

五、申请房产经营贷的“硬货”——公司

执照的作用：公司执照是办理经营贷的关键。因为抵押经营贷的额度大且利息低，还款也灵活。没有执照不仅不能办理低利息，贷款额度也会受到很大限制。

办理抵押经营贷银行对公司的基本要求如下：

01、成立时间：需要满6个月或一年以上，部分银行支持“初创公司”/新公司；可“壳公司”，可“一纸实控”，支持抵贷不一。
02、企业经营：状态无异常，异常情况包括：工商行政异常，地址异常，有诉讼等。
03、经营范围：非投资、娱乐、金融、房地产、煤炭钢铁等银行限制类即可。
04、流水：有些银行会要求对公流水，有的行则不要求。看贷款需求。

六、房屋抵押贷款申请的“补货”

所需材料：

【个人方面】：身份证、户口本、结婚证（离婚的需要提供离婚证和离婚协议）、个人近一年的流水、房产证、（有其他资产的，可以提供其他资产证明）......

【公司方面】：营业执照正副本、公司章程、上下游合同、第三方受托支付合同、（三方收款账户公司的营业执照、开户基本信息、定金的收据）公司财报、对公流水......

注：
√其中公司方面的财报和对公流水如果没有，有些银行是可以不用提供的。
√ 全国征信报告线下查询地址：
http://www.pbccrc.org.cn/zxzx/lxfs/lxfs.shtml
√ 征信报告简版在线查询地址：
https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
√ 银行流水调取：可在手机APP下载带有电子章并且可以看到交易对手和备注的流水。

【什么是受托支付】

在借款人向银行提交抵押经营贷款申请时，银行的贷款经理就会询问这笔贷款具体的用途，询问贷款用途也是审核贷款的必要流程。

通俗的打比方：假如你想用贷款买公司用的原材料，先得找好供应商并签合同。然后，你拿着合同去银行申请贷款，银行批准后，会直接把钱打给供应商。

【银行为什么要三方受托支付？】

1、确保资金专款专用：就像申请房贷时，银行会把钱直接打到房地产开发商的账户一样，经营贷也是这样。银行批准后，会把资金直接打入借款人合作的上游企业的对公账户，确保钱被用在指定的地方。

2、保障管理、规避风险：为了防止贷款资金被挪作他用，银行会通过第三方账户追踪资金流向。如果银行发现资金的使用出现异常，可能会提前收回贷款，以降低风险。

【银行对受托支付的三方账户会有要求吗？】
有的，详情请咨询小蕙

五、上海房产抵押贷款流程

整个房产抵押贷款的办理周期大概在5至20天之间，具体时间根据申请情况和审批速度而定。

以上是蕙贷提供的上海静安区房产抵押贷款产品内容，如有疑问欢迎随时咨询。