来源：公众号 千融


我是千融 ，专注房产抵押贷款领域 12 年，累计处理过上千个贷款案例。曾在银行信贷部门任职，也担任过助贷机构的风控审批主管。




最近刷爆金融圈和老板圈的《今日头条》新闻，大家应该都刷到了吧？今天结合深圳、上海最新的市场情况 —— 目前经营贷利率基本就卡在 2.2%-2.5% 这个区间了，想申低利率的，现在正是好时候，主要先搞懂 “哪家银行适合你”“自己够不够条件”。


不同银行之间的利率有多“卷”？
深圳这边最猛的是中小银行，某城商行直接把一年期房产抵押经营贷降到 2.22%，比之前行业说的2.34%最低利率还低了0.12个点。不过有个小条件：得每年续贷，续的时候不用还本金，但房子得重新评估一遍，确认下抵押物的价值。

再就是珠海华润银行，深圳地区一年期能做到 2.2%，比上面那家还低0.02个点，最高能贷2000万，授信最长能到30年，三年期利率是2.35%，而且支持 “无还本续贷”。


反观国有大行，利率没那么激进但稳定。现在普遍在 2.5%-2.6%，要是你家房子在福田、南山这种核心区，公司经营也没问题，最低能压到2.5%。不要觉得比中小行高0.3个点不划算，大行给的 “成数”高，一般能贷到房产评估价的8.5成，要是你公司有 “专精特新”资质，额度会更高。


上海那边，某银行上海分行刚发公告，个体工商户和小微企业能申的经营贷，年化 2.8%起，最高贷2000万；某行个人抵押经营贷最低 2.35%，额度直接拉到3000万。


什么是“专精特新”资质：
要满足几个核心门槛（以深圳、上海这些大城市的标准为例，各地差不多）

1、公司得成立满2年以上，是正经做实业或科技类的（纯贸易、空壳公司不算）

2、研发投入得达标：要么近2年研发费用占营收比例≥3%，要么研发费用总额≥100万；

3、营收有要求：年营收一般≥1000万（科技类公司可放宽），而且得有持续增长；

4、有核心技术：比如有1项以上发明专利，或者5项以上实用新型专利/软件著作权，产品在行业里有一定知名度。
评上之后，还分等级：普通专精特新中小企业→专精特新“小巨人”企业（更高级别，全国层面认可）。

我要满足啥条件，才能拿到这些低利率？



第一，公司得“真经营”
最少成立满1年，空壳公司绝对pass。银行会查你公司的流水、纳税记录，要是你说“我公司刚成立半年，能不能通融？”最近查得严，连财税公司帮你过户的 “壳公司”都能查出来，一旦被发现，不仅贷不到款，还会进银行黑名单。

第二，得有可抵押的房产
比如在深圳、上海有房，要是核心区域的住宅，评估价高，能贷的钱也多；要是郊区的商住房，成数可能会降，利率也可能上浮一点。



第三，征信与银行结算关系
征信不能有逾期，这是基本操作；要是你在某家银行做结算（比如公司工资走这家银行发），能拿到额外优惠，比如国有大行就会给结算客户更低的利率。

利率还能再降不？有啥坑要避开？
我问了几个行业里的专家，还有央行的数据，结论很一致：难再降了。现在整体融资环境已经很松了：9月深圳新放的企业贷款平均利率才2.75%，比去年低了0.53个点；全国的企业贷款利率也降了40个基点。银行的利润空间（净息差）已经压得很薄了，尤其是中小银行，再降就不赚钱了。

LPR（银行贷款的“基准价”）也没多少下降空间了，所以经营贷想再跌破 2.2%，基本没可能，后续就是“低位晃悠”，小涨小跌正常。


经营贷申请注意事项

要注意“套利风险”


之前有人把经营贷拿去买房、还房贷，甚至炒股，现在监管查得特别严：2023年银保监会就专项治理过，查出过20亿违规资金；2024年出的《个人贷款管理办法》也明确了，挪用经营贷去楼市，借款人要担法律责任。


还有个风险是 “不良率抬头”：2024年上半年，上市银行经营贷不良率是1.26%，比个人贷款整体不良率高0.22个点，虽然不算高，但银行已经开始收紧审核了，别想着“包装一下公司就能贷”，现在大数据查得细，经营流水、供应链关系都能查，一旦发现虚假经营，直接拒贷。



现在经营贷利率在 2.2%-2.5% 之间，是近几年的最低价了，想申请的别等了，再等也降不了。选银行要看需求：想利率低，选深圳的中小行（比如某城商行、珠海华润银行）；想贷得多、稳定，选国有大行。


申请前先自查：公司满1年、有房产、征信好，这三点都满足，再去谈利率。


最后记住：合规第一，别想着挪用资金，现在监管不是开玩笑的，踏实用来做经营，才是长久之道。

有具体问题的，比如“我在上海有房，公司刚满1年，能申2.2%吗？”可以在评论区说，我看到会回复。

分享 收藏 点赞 在看