我是千融，专注房产抵押贷款领域 12 年，累计处理过上千个贷款案例。曾在银行信贷部门任职，也担任过助贷机构的风控审批主管。

房先生的房子在徐汇区斜土路板块，2024年10月刚办完产证，房龄12年，面积145平。由于当时是全款买进所以没有走按揭贷款，后来临时有资金需求，2个月后需要大量现金。由于房产证持有时间不足半年，公司成立不足1年，多数银行都无法申请，最终在一家地方商业银行批复了400万，不过利息4.5%特别高。一直希望可以转贷降息。

难点：房产证持有时间不足半年，公司成立不足1年，多次被大行拒绝。

1、房产资质够硬。虽然是新产证，但徐汇区作为上海核心城区，房产流动性和保值性强，而且房子面积145平，远超50平的常规审批门槛，房龄12年也远低于30年的上限要求。
 

2、公司经营痕迹真实。房先生准备了近6个月对公流水（月均进账80万+）、3份大额购销合同、经营场地租赁合同和近3个月的水电费单据。他的个人流水和公司流水能对应上。

3、产品选择精准。千融给房先生匹配了一家主打小微企业普惠金融的股份制银行。这款产品针对1 - 3年小微企业，只要有真实经营场景，接受产证满6个月的房产，抵押率最高能到评估价的85%。1480万评估价乘以85%，最高可贷1258万。由于1000万以下可享受小微企业打折利率，小融建议房先生申请1000万额度，利率降到2.34%，比他之前的贷款利率低了2.16个点，同样贷款1000万，每年能省21.6万利息

1、新产证绝对办不了。 2025年政策宽松后，多数银行将产证要求从满2年放宽到满6个月，核心地段房产可放宽至3个月

2、公司必须满2年。只要能证明真实经营，1年以上公司就有机会，部分城商行对优质客户甚至能接受满6个月的公司。

个人征信查询次数控制在半年6次内，提前优化负债结构，确保月还款额不超过月收入的50%；公司要保留好经营痕迹，流水、合同等材料提前整理。

重点!！这笔1000万资金是用于公司进货，放款后要保留好采购发票和付款凭证，银行会抽查资金用途，一旦发现流入楼市、股市，可能会被抽贷。