在上海做助贷这么多年，每天都会接待不少有房的朋友，问的最多的就是房产抵押贷款的相关问题。大家的需求很简单，要么是资金周转、要么是生意备货、要么是家庭应急，核心诉求就是“安全、省心、不踩坑”。
毕竟在上海，一套房子动辄几百万、上千万，是大多数家庭的核心资产，一旦在抵押过程中出了差错，损失的可不只是一笔钱，更可能影响一家人的生活。
今天不搞虚的，不推具体产品，纯粹以从业者的角度，跟各位有房的朋友聊聊，上海房产抵押贷款那些必须知道的注意事项，再分享两个真实案例，帮大家避开套路、少走弯路。顺带提一句，平时我们在鼎酬资本对接相关业务时，也常遇到这些问题，整理出来供大家参考。
先澄清一个最大误区：上海办房产抵押，房产证不用押在银行！
这是我接待客户时，被问得最多的问题，没有之一。很多朋友都觉得“抵押”就等于“押证”，总担心房产证交出去就拿不回来，心里不踏实。其实这都是老黄历了，随着上海不动产登记改革，“放管服”政策落地，押证早就成为历史了。根据《上海市不动产登记技术规定》，现在抵押权登记实行“他项权证替代房本”制度。简单说，银行要的不是你的房产证原件，而是证明房产已抵押的“他项权利证书”；房产证是你的产权证明，登记机构审核原件后会当场归还，只会在证上标注抵押信息，不影响你正常持有和使用。
不过要注意，虽然不用押证，但房产证在抵押流程中依然很关键：审核时需要出示原件核验，抵押登记后会标注“已抵押”（不影响自住、出租，只限制未结清贷款前不能过户），贷款还清后，一定要记得办理解押，注销抵押标注，让房产恢复自由产权状态。
上海房产抵押贷款，这5个注意事项，缺一不可！
这些注意事项，不管你找哪家机构、办哪种抵押，都一定要记牢，都是我们平时对接业务、处理客户问题时，总结出来的血泪经验。注意事项1：不是有房就能贷，房产资质有明确要求
很多朋友觉得“我有房，抵押肯定能批”，其实不然。银行对抵押房产的要求很严格，尤其是在上海，以下几种情况，大概率会被拒贷，或者额度很低：1. 房龄超35年、面积小于38㎡的房产，银行审核会格外严格，甚至直接拒贷；
2. 经济适用房（未满5年）、小产权房、宅基地房，基本不能办理银行抵押；
3. 房产有查封、冻结、抵押未结清等限制状态，必须先解除限制，才能办理新的抵押；
4. 偏远区域的房产，比如崇明、金山等区域单价过低的房产，评估价会偏低，贷款额度也会受影响（目前上海全城二手房均价约5.2万/㎡，单价不足1.5万/㎡的房产，评估时会吃亏）。
注意事项2：已婚人士，配偶必须出面签字
这一点很容易被忽略，也是很多客户办抵押时卡壳的地方。根据婚姻法规定，已婚状态下，不管房产登记在夫妻哪一方名下，办理抵押时，夫妻双方必须同时出面签字，缺一不可。哪怕是一方不知情、不出面，抵押合同也是无效的，后续还可能引发法律纠纷。注意事项3：征信和流水不能忽视，直接影响审批和利率
房产是抵押品，但银行最终批不批贷、给多少利率，核心看的是你的还款能力，而征信和流水，就是证明还款能力的关键。征信方面：逾期次数不能过多（近2年逾期不超过6次，无连续3次逾期），不能有逾期未还的欠款，查询次数也不能太频繁（近3个月查询不超过6次），否则会被银行认定为“资金紧张”，拒贷风险很高。
流水方面：银行通常要求，近6个月的银行流水，是月供的2倍以上，不管是工资流水、经营流水，只要是合法合规的稳定收入，都可以。如果流水不够，哪怕房产资质再好，也可能被拒贷，或者需要增加担保人。
注意事项4：警惕“高评高贷”“零首付”，都是套路
这是近几年上海房产抵押市场上，最常见的套路之一。很多不法中介会承诺“高评高贷”，比如你的房子实际市值100万，他们说能评估到160万，帮你多贷钱，甚至承诺“零首付”“负首付”。大家一定要记住，天上不会掉馅饼。这种操作本质上是伪造评估材料、骗取银行贷款，属于违法行为，一旦被银行发现，不仅贷款会被收回，还会影响你的征信，甚至承担法律责任。而且这类中介通常会收取高额的服务费、垫资费，综合年化利率可能超过36%，妥妥的“高利贷”，最后只会让你陷入债务危机。
我们在鼎酬资本对接业务时，一直提醒客户，办理抵押一定要走正规流程，评估价是由银行认可的专业机构出具的，真实合理，才是最安全的。
注意事项5：贷款还清后，一定要办理解押手续
这是很多朋友容易忽略的最后一步，也是最关键的一步。很多人贷款还清后，就以为万事大吉了，忘了去办理解押手续，导致房产一直处于“抵押状态”，无法过户、无法再次抵押，甚至影响房屋出售。正确的做法是：贷款还清后，及时联系银行，拿到贷款结清证明、他项权利证书，然后带着这些材料，去不动产登记中心办理解押手续，注销房产证上的抵押标注，这样你的房产才真正属于你自己。
两个真实案例，帮你更直观避坑
案例1：张女士，上海浦东有一套房，房龄28年，面积45㎡，因为生意周转需要，想办理房产抵押贷款。一开始她找了一家中介，对方承诺“高评高贷”，能帮她多贷20万，还说不用看流水。张女士心动了，交了1万元服务费，结果后续中介又以“资质不够”“需要垫资”为由，不断索要费用，最后张女士算了一笔账，综合成本年化超过30%，果断放弃。后来通过朋友介绍，我们在鼎酬资本帮她对接了正规银行，如实评估房产市值，结合她的经营流水，顺利批贷，年化利率2.34%，没有任何隐形费用，流程也很顺畅，不到2周就放款了。这里提醒大家，遇到“不看流水”“高评高贷”的承诺，一定要果断拒绝。
案例2：李先生，已婚，上海闵行有一套房，登记在他个人名下，想办理房产抵押贷款用于家庭应急。他一开始没跟妻子沟通，自己带着材料去银行申请，结果银行审核时，要求他妻子出面签字，李先生只能回家跟妻子沟通，耽误了一周时间，还差点因为沟通不畅，没能顺利办理。
这也是我们平时对接业务时，常遇到的问题，提醒各位已婚的朋友，办理房产抵押前，一定要提前跟配偶沟通好，确保双方都能出面签字，避免耽误流程。
最后总结几句，都是实在话
上海房产抵押贷款，核心就是“正规、安全、省心”。作为助贷从业者，我见过太多朋友因为不懂规则、轻信套路，要么耽误了放款时间，要么付出了高额成本，甚至影响了自己的核心资产。大家记住，办理抵押时，不贪多、不贪快、不贪便宜，认准正规机构，提前了解房产资质、征信、流水的要求，避开“高评高贷”“不用押证误区”“配偶不出面”等坑，基本就能顺利办理。平时我们在鼎酬资本对接相关业务时，也一直坚守这个原则，帮客户规避风险、高效放款。
如果各位有房的朋友，在上海房产抵押贷款方面，还有其他疑问，也可以留言交流，我会尽我所能，给大家分享最实用的经验，帮大家少走弯路、避开套路。
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