来源：公众号 千融

我是千融，专注房产抵押贷款领域 12 年，累计处理过上千个贷款案例。曾在银行信贷部门任职，也担任过助贷机构的风控审批主管。


一、房产抵押贷 VS 其他贷款

（一）与按揭贷款：用途、利率不同
按揭贷款是专门为购房打造的，最长贷款期限可达 30 年。以 2025 年五年期 LPR 为 3.5% 为例，其利率执行基准利率，相对稳定且较低，能有效减轻购房者长期还款的压力 。除了不能用于购房炒房，经营周转、教育医疗、装修旅游等各种资金需求都能满足。在利率方面，会在基准利率基础上上浮 10%-20%，具体则要依据银行政策而定。简单来说，按揭贷款是 “借钱买房”，而房产抵押贷是 “用房借钱”。前者依赖购房合同和首付款证明，后者需要提供房产证、用途证明等资料。


（二）与信用贷款：额度、门槛有差异

信用贷款主要凭借个人征信来放款，它的额度一般50-100万元，最高可达300万，年利率处于 2.8%-6% 的区间，办理流程较为简便，放款速度快，很适合短期小额周转。房产抵押贷，它以房产价值作为坚实依托，最高可贷评估价的 100%。假如一套市值600 万的住宅，通过房产抵押贷就有机会贷到600万。并且，房产抵押贷年利率低至 2.34%-3%，在征信要求上也相对宽松。尤其是那些征信良好但急需大额资金的用户，抵押贷额度高、成本低的优势就显得尤为突出。

二、房产抵押贷的优势

（一）额度高
银行会依据房产评估价的 50%-100% 进行放款，住宅类最高可贷评估价的 10成，商业房产则为6成。这笔大额资金对于企业而言，无论是用于进货补充库存，还是启动关键项目，都能提供强有力的资金支持。


（二）利率低
以贷款 300万元、期限 10 年为例，抵押贷年利率若为2.34%，采用等额本息还款方式，每月还款额为 28063 元，10 年下来总利息为 36.7 万元；而信用贷年利率通常在 3% 左右，同样的还款方式下，每月还款额高达 28968 元，总利息更是达到 47.6 万元。两者对比，抵押贷直接省息 11万元。


（三）用途灵活
房产抵押贷的资金用途不受过多限制，对于企业无论是采购先进设备提升生产效率，还是扩大生产规模以满足市场需求，房产抵押贷的资金都能派上用场。对个人装修老旧房屋，支持子女出国留学，应对突发的医疗费用，保障家人健康等，都可以使用这笔资金。而且，多数银行还支持提前还款，并且不收取违约金。



三、陷阱与风险

（一）中介陷阱
在房产抵押贷市场中，一些不良中介为了吸引客户，常常打出 “利率 3 厘”“零手续费” 广告。当你真正深入了解并办理业务时，在签署合同环节，这些中介会以各种名目设置隐性收费项目，“服务费 5%”“评估费 3%” 等费用纷至沓来 。表面上看起来低息的贷款，在加上这些隐性费用后，实际综合成本大幅攀升。大家一定要选择正规的中介机构，这些机构通常具备合法的经营资质和良好的市场口碑。在办理业务前，务必要求中介明确列出所有费用，并以书面形式呈现，确保费用透明清晰。


（二）合同条款
看清提前还款和逾期规则。不同银行在提前还款方面的规定存在较大差异，有些银行要求借款人还款满 1 年后方可申请提前还款，若在规定期限内提前还款，可能会收取 1%-3% 的违约金。在签订贷款合同前，一定要向银行咨询清楚提前还款的相关规定，并在合同中明确体现。一旦出现连续 3 期未还款的情况，不仅会产生罚息和滞纳金，征信记录也会受损 ，贷款合同可能提前到期，银行可能会采取法律手段，起诉借款人并拍卖抵押房产。建议大家在贷款前预留 3 个月的还款备用金，以应对可能出现的资金周转困难。在选择贷款产品时，优先考虑支持随借随还的，这样可以在资金状况允许的情况下灵活还款，降低逾期风险 。


（三）机构选择
从风险和成本的角度考虑，优先选择银行。银行作为正规金融机构，房产抵押贷年化利率通常在 2.34%-3% 之间，利率相对较低，贷款流程规范，受到严格的监管，能有效保障借款人的合法权益。而民间贷款机构，它们的月息可达 1.2%-1.5%，换算成年化利率则高达 14%-18%，利息成本极高。民间贷款机构还可能设置一些霸王条款，约定过高的违约金比例，如提前还款需支付高额违约金，或因借款人轻微违约（如逾期几天还款）就要求支付巨额违约金，远超实际损失。


四、申请全流程

（一）银行审批与评估（约7个工作日）
这是很重要的一环，快慢很大程度上取决于你交材料的速度和完整性。收入证明、银行流水、房产证……少一样都可能被打回来重审。部分银行会安排合作的评估公司上门给房子估价，这跟你自己感觉的“市场价”可能不一样。评估价会直接决定你的贷款额度，一般是评估价的7成，好人好房最高可到10成。

（二）签订合同与抵押登记（约3个工作日）
审批通过后，就要签借款合同了。一定要看清楚利率、还款方式、提前还款有没有违约金，这些都是未来真金白银的支出，签下去可就具有法律效力了。再就是去不动产登记中心办理抵押登记，给你的房子上个“他项权利证明”，银行拿到这个才放心。现在很多城市效率高了，但预留5天比较稳妥，要排队要走流程。


（三）银行放款（约1-3个工作日）
抵押登记办完，银行见到他项权证后，就会安排放款。速度快的话，隔天就能到账。但要注意，如果碰上月底、季末银行额度紧张，可能会延迟几天。

整个流程走下来，大概2-3周。如果征信有点小问题、资料需要补充，或者正好赶上银行贷款额度收紧，拖上一个多月也很正常。


五、这样申请通过率提高 50%
（一）征信优化提前结清小额网贷，提高申请成功率 。小额网贷过多会给银行留下资金紧张、还款能力不稳定的不良印象 。一定要严格控制逾期情况，近两年逾期不超过 “连三累六”，这是银行审核的重要标准 。“连三” 即连续 3 期逾期，“累六” 指累计 6 次逾期。一旦出现 “连三累六” 的情况，银行会认为借款人信用风险极高，很可能直接拒绝贷款申请 。


（二）房产选择
优先选择市区住宅，通常地理位置优越，配套设施完善，交通便利 。20 年内的房龄住宅更受银行欢迎，这类房产建筑质量相对较好，维护成本较低，市场价值也较为稳定 。市区住宅的流通性强，这意味着在借款人无法按时还款时，房产能够更快速、顺利地变现 。商铺和公寓也是可以接受的抵押物 。虽然它们的贷款额度相对较低，一般为评估价的 50% -60%左右，但胜在接受度高 ，目前有一家银行可做到评估价的70%。在选择商铺和公寓时，同样要考虑其地理位置、周边商业氛围等因素，以确保房产具备一定的价值和流通性 。


（三）用途合规
如果申请的是经营贷，务必确保有真实的经营背景 。提供营业执照、上下游合同、对公流水等资料，能够清晰地证明企业的经营活动和资金流向 。发现资金违规流入这些领域，银行有权要求借款人提前还款，甚至可能收取高额违约金 。比如，小陈申请房产抵押贷后，将部分资金用于购买股票，银行在贷后检查中发现了这一违规行为，立即要求他提前偿还全部贷款 。所以，在使用贷款资金时，一定要确保用途合规，按照合同约定的用途使用资金 。


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